こんにちは、みやびです。
みやび家はちょうど１年前の2020年2月に住宅ローンを完済しました。 今回は我が家の住宅ローン完済までのお話と振り返りです。現在、住宅ローン返済中の方へ参考になれば幸いです。
※現在手元に残してある資料での振り返りです。変動金利で当時１％台でした。確か1.2～1.3％くらいだったと思います。大事な数字の記憶があいまいですみません💦
住宅ローンを完済したみやび家が伝えたい事はこの１点です。
なぜそう考えるのかは、順に説明していきます。
ローンを組んだばかりの人は繰り上げ返済を優先して！
手元にある通帳。ある日の記載です。
●2019.12.20⇒129,732円（返済元金）、 238円（約定利息）
この違い分かりますか？2014年1月も2019年12月も、同じ住宅ローン返済です。合計金額13万円も同じです。同じ返済額13万円ですが、返済元金に使われる金額と利息の割合が全然違いますよね。住宅ローンは頑張って毎月返済しても、返済元金にあてなければ意味がありません。資料が無いので正確な数字は言えませんが、住宅ローンを組んだばかりの頃の返済はそのほとんどが約定利息にあてられて、返済元金にあてられる金額が少ないはずです。返済元金＜約定利息の状態です。この状態から早く返済元金＞約定利息の状態にするために必要なのが「住宅ローンの繰り上げ返済」です。
我が家ではローン完済までに４回、住宅ローンの繰り上げ返済をしました。
①2012.3.21 290万円
②2013.5.21 230万円
③2014.6.18 260万円
④2019.9.10 400万円
①～③の３回分は、その年１年で貯めた貯金をほぼ住宅ローンの繰り上げ返済へまわしていました。この３回の繰り上げ返済によって、毎月の返済額に占める返済元金の割合がかなり増えた記憶があります。確か住宅ローン返済当初は、返済元金と約定利息がほぼ同じ割合だったと記憶してます。毎月13万円の半分が利息って・・・おそろしいですよね。④の時期は住宅ローン残高もだいぶ減っていて、ここで繰り上げ返済してもそんなに利息が減らないだろうな・・・とは思いました。ただ超低金利の銀行定期預金に預けておくなら住宅ローンの繰り上げ返済にあてた方がいいなと考えて繰り上げ返済しました。
「住宅ローンの繰り上げ返済」をする際に重要な事はこの２点です。
●「毎月の返済額を減らす」ではなく「返済期間の短縮」を選ぶ事
とにかく「利息を払いたくない！」と考えている方は、上記２点を最優先してください。生活防衛資金（最低限の貯金）を残して、「住宅ローンの繰り上げ返済」をするよう検討しましょう。そしてもう１点、繰り上げ返済する際には「返済期間の短縮」を選ぶ事が大事です。毎月の返済額を減らせば、毎月の生活は楽になります。でも返済期間が減らなければ、その分利息を払い続けるという事です。もし毎月の返済額を減らして、その差額分を貯金しようと考えている方はちょっと待ってください。その貯金の金利と住宅ローンの金利を比べてみてください！借金して貯金しているようなものですよ。
団信あるからと返済期間長くするのはダメ
「繰り上げ返済してすぐに、ダンナさんにもしもの事があったらどうするの？」「団信あるから繰り上げ返済するのもったいなくない？」という意見もありますよね。
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。
住宅ローンを利用する場合には、万一の不測の事態も考えなければなりません。そのとき収入が激減すれば、たとえ一般の生命保険に加入していても、受け取った保険金を生活費に回さざるを得ず、マイホームに住み続けるのは難しくなります。
そんなとき、団信に加入していれば、万が一のときに、生命保険会社から支払われる保険金によって住宅ローンの残債務が弁済され、残されたご家族に住宅ローンが残らず、マイホームに安心して住み続けることができるのです。
出典：住宅ローン専門金融機関/国内最大手ARUHI 住宅ローン より
夫婦でまたは家族で住むために買ったマイホーム。そのために組んだ住宅ローン。万が一の事を想定して、多額のローン返済をするのはちょっと違う気がします。私ならローン返済を優先して借金をなくして、家族のために早く貯金、投資へお金をまわしたいと考えます。「万が一」は言葉の通り、ものすごく確率は低いけど最悪な事態がおこるかもしれないって事ですよね？私は最悪な事（つまり主人が亡くなる事）を想定して、ずるずるとローン返済はしたくなかったので、繰り上げ返済して返済期間を短縮してローン完済までこぎつけました。結果的に現在も主人は健在なので（笑）、この選択は間違ってなかったと思います。
住宅ローン返済と投資、どちらを優先するべき？
現在の住宅ローン金利を住宅ローン比較サイトで調べてみました。現在って本当に金利が低いんですね！「住宅ローン比較窓口」というサイトの「新規借入ランキング」から金利を調べてみました。
まずは変動金利。驚きの0.3～0.4％台！
固定10年金利。
全期間固定金利。
画像：「住宅ローン比較窓口」サイトより
これだけ住宅ローン金利が低いと考えますよね。住宅ローン返済と投資、どちらを優先するべきか？住宅ローン金利よりも投資のリターンが高ければ、投資を検討する価値があると思います。みやび家が投資を始めたのは2020年夏からで、住宅ローン返済中はまだ投資のことを全く知りませんでした。
改めてみやび家の過去の住宅ローン繰り上げ返済時期を確認します。
①2012.3.21 290万円
②2013.5.21 230万円
③2014.6.18 260万円
④2019.9.10 400万円
もしみやび家が上記のような低金利で住宅ローンを組んでいたとしたら、①～③の時期はやはり住宅ローンの繰り上げ返済をしていたと思います。ローン残高が多いうちに繰り上げ返済する効果は大きいと思うからです。ただ④の2019年9月の繰り上げ返済分は投資にまわせていたら良かったな、と思います。④の時期はローン残高もだいぶ少なくなって、利息を少なくする効果も少ないからです。
まとめ
今回のみやび家の住宅ローン返済を振り返ってみて、皆さんへお伝えしたい事のまとめです。
「毎月の返済額を減らす」ではなく「返済期間の短縮」を選ぶ事
いかがでしたか？
今回は住宅ローン返済についてでした。ぜひ住宅ローンを組んでいる皆さんは、いろいろ検討して後悔のない住宅ローン返済にしてくださいね！
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